Инициативы АКОН и управляющих компаний: долговой вопрос под контролем
Фото: kommersant.ru
Быстрый рост задолженности населения по услугам ЖКХ становится все более актуальной темой для управляющих организаций и профильных ведомств России. По инициативе Лины Ткаченко, председателя совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), в июле 2025 года направлено предложение спикеру Госдумы Вячеславу Володину и в Минстрой о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предложение призвано разрешить управляющим компаниям полноценную работу с задолженностями, в том числе предоставляя им возможность переуступать права требования по просроченным долгам жильцов третьим лицам, включая коллекторские организации.
В настоящее время статья 155 Жилищного кодекса Российской Федерации строго ограничивает подобные действия, позволяя сохранение долгов только на балансе управляющих компаний и тем самым возлагая всю нагрузку на них. Суть инициативы АКОН заключается в снятии этого ограничения. Такая мера является, по мнению инициаторов, важным шагом в сторону модернизации платежной дисциплины на рынке жилищных услуг и обеспечит более стабильный денежный поток для улучшения качества обслуживания жилого фонда.
Проблемы УК и поиск решений: взгляд компаний и экспертов
Дефицит поступлений по коммунальным платежам нередко приводит к кассовым разрывам в управляющих организациях, ограничивая возможность своевременного ремонта и технического обслуживания жилья. По данным, одобренным Правительством РФ в Стратегии развития ЖКХ и строительной отрасли, общая сумма задолженности перед предприятиями комплекса и ресурсоснабжающими организациями по итогам 2021 года достигла почти 1,5 трлн рублей. Только на долю населения в первом квартале 2023 года пришлось почти 900 млрд рублей долга за услуги ЖКУ.
Заместитель коммерческого директора по управлению жилой недвижимостью Asterus Татьяна Хлебалина подчеркивает: значительный объем просроченных платежей приходится именно на управляющие компании, а не на ресурсоснабжающие организации (РСО). Для многих УК, которые не обладают прямыми контрактами с РСО, ситуация особенно сложна: они вынуждены возмещать задолженность собственников из своих средств, чтобы полностью рассчитаться с поставщиками ресурсов. В результате именно компании, управляющие домами, аккумулируют на своих балансах долговые обязательства, несмотря на усилия по поддержанию платежной дисциплины.
Из-за финансовых трудностей управляющие компании зачастую не могут обеспечить необходимый объем текущего ремонта и обслуживания домов, что негативно влияет на общий уровень комфорта жителей. Об этом говорит и Валентина Тугушева, заместитель генерального директора УК "Аструм-Москва" (ГК "Гранель"). По её словам, недостаток средств, вызванный невыплатами, приводит к тому, что за долги отдельных неплательщиков расплачиваются добросовестные жители, сталкиваясь с ухудшением условий проживания.
Директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Ирина Генцлер также отмечает, что снижение качества коммунального сервиса становится неизбежным при массовом накоплении долгов, что провоцирует недовольство среди жильцов и вредит атмосфере в многоквартирных домах.
Парламент и законотворчество: на пути к стабильному ЖКХ
Для улучшения ситуации депутаты Госдумы и эксперты отрасли рассматривают различные варианты законодательных изменений. В июне 2025 года в нижнюю палату парламента внесён законопроект, разрешающий управляющим компаниям передавать право взыскания просроченной задолженности по услугам ЖКХ в ресурсоснабжающие организации. Кроме того, уже на первом чтении рассмотрен законопроект, предусматривающий взыскание долгов через исполнительную надпись нотариуса, обходясь без судебных разбирательств. По словам представителей Госдумы, обсуждение новых законопроектов продолжится в осеннюю сессию.
Олег Колченко, управляющий партнер ГК "Основа", подчеркивает важность честного и прозрачного регулирования механизма передачи долгов от управляющих организаций к РСО. Если этот процесс не будет четко урегулирован, ресурсоснабжающие организации, как более сильная сторона, смогут навязывать свои условия, что не всегда учитывает интересы УК и жильцов.
Татьяна Хлебалина из Asterus считает, что на рынке ЖКХ нужно вводить справедливую систему реализации задолженности, чтобы не только обеспечить приток средств на содержание домов, но и избежать чрезмерного давления на добросовестных плательщиков.
Риски для граждан и пути их минимизации
Неординарные предложения относительно передачи долгов по ЖКХ вызывают опасения среди юристов и правозащитников. Возможная работа с долгами граждан через коллекторские агентства может усложнить положение собственников жилья. Руководитель направления правового сопровождения споров по вопросам ЖКХ юридической фирмы "Яковлев и партнеры" Сергей Сергеев акцентирует внимание на том, что снятие существующего запрета рискует привести к увеличению количества случаев недобросовестных действий коллекторов по отношению к гражданам.
Алина Ахметова, руководитель корпоративной практики юридической компании "Митра", солидарна с этой позицией и считает излишним отмену пункта 18 статьи 155 ЖК РФ. По её мнению, действующее законодательство изначально принималось для защиты интересов граждан от неэтичного взыскания задолженностей.
Тем не менее, представители сферы ЖКХ считают, что модернизация механизмов взаимодействия управляющих компаний, поставщиков ресурсов и жильцов может привести к формированию сбалансированной системы, в которой каждый участник отвечает за свои обязательства. А предложение АКОН и поддержка профильных ведомств становятся важными вехами на этом пути.
Позитивные перемены в сфере ЖКХ: мнения лидеров отрасли
Валентина Матвиенко, председатель Совета Федерации, отмечает, что система управления многоквартирными домами в России развивалась динамично и иногда стихийно, что в начале пути вызывало определённые сложности. Однако сейчас, благодаря компетентному подходу профессионалов рынка и инициативам законодателей, появляется шанс вывести отрасль на совершенно новый уровень ответственности и сервисного качества.
Валентина Тугушева, "Аструм-Москва", уверена, что увеличение прозрачности и контроль за оборотом долговых обязательств создадут условия для вовлечения большего количества собственников в решение вопросов текущего обслуживания и развития инфраструктуры жилых комплексов. Таким образом удастся не только повысить уровень платежной дисциплины, но и сформировать долгосрочную заинтересованность жильцов в состоянии своего дома.
Ирина Генцлер с оптимизмом смотрит на объединение усилий государства, бизнеса и гражданского общества в разработке продуманных и справедливых стратегий развития сферы жилищных услуг.
Компромисс и перспектива: взгляд в будущее системы ЖКХ
Рост платы за коммунальные услуги, порой вызывающий споры и беспокойство среди населения, эксперты считают компромиссом, необходимым для поддержания качества предоставляемых сервисов. Олег Колченко из ГК "Основа" уверен: только открытый диалог между всеми участниками рынка, в том числе при поддержке Госдумы и Минстроя, способен привести к гибким и эффективным решениям проблем задолженности.
Внедрение новых подходов к управлению долгами в многоквартирных домах, активное участие профессиональных ассоциаций, таких как АКОН, и развитие диалога с государственными структурами гарантируют, что поиск оптимальных механизмов станет драйвером позитивных перемен в российском ЖКХ. Это позволит не только усилить финансовую устойчивость управляющих организаций, но и сделать жизнь собственников комфортнее и спокойнее.
В преддверии новых законодательных преобразований в жилищно-коммунальной сфере очевидно: только совместная работа всех заинтересованных сторон даст реальный импульс для выхода на новый уровень качества и надежности инфраструктуры российского домоуправления.
